Объекты незавершённого строительства (ОНС) — это особая категория зданий, техническое состояние которых чаще всего вызывает сомнения. Конструкции частично возведены, документация — утеряна или устарела, проект — нередко больше не актуален. Перед тем как принимать решение о достройке, реконструкции или демонтаже, необходимо провести тщательное техническое обследование.
Эта статья предназначена для инженеров, проектировщиков и заказчиков, планирующих работу с ОНС. Мы рассмотрим, когда и зачем проводится обследование, какие методы применяются, что может быть выявлено и как это влияет на проектные решения.
Когда необходимо обследование ОНС
Техническое обследование объектов незавершённого строительства выполняется в следующих случаях:
-
Перед продолжением строительства: Если строительство было приостановлено на год и более, согласно нормам, необходимо провести повторную оценку состояния ранее выполненных конструкций. Особенно это актуально при смене подрядчика или возобновлении работ по новому проекту.
-
При смене собственника или инвестора: Покупка ОНС — это инвестиция с повышенными рисками. Перед заключением сделки грамотный заказчик требует провести обследование, чтобы получить объективную оценку степени готовности и перспектив завершения.
-
При переводе ОНС в статус объекта капремонта, реконструкции или ликвидации: Объекты, «застрявшие» в стадии строительства, нередко рассматриваются как кандидаты для приспособления под другие цели. Чтобы определить техническую возможность и рентабельность таких решений, необходимо провести обследование.
-
При постановке на кадастровый учёт: Для некоторых объектов ОНС требуется подтверждение физического наличия и соответствие параметрам путём обследования и подготовки технического отчёта.
Какие методы применяются при обследовании ОНС
Особенность обследования ОНС — в высокой степени неопределённости. Отсутствие проектной документации, возможные отклонения от проекта, частичная или полная недоступность конструкций, погодное воздействие на незащищённые участки — всё это требует комплексного подхода.
1. Визуальный осмотр
Проводится для фиксации видимых дефектов: трещин, коррозии, деформаций, утрат. Особенно тщательно осматриваются выступающие или незащищённые элементы: колонны, армирование, бетонные узлы.
Пример: на объекте в стадии монолитного каркаса (8 лет простоя) визуально зафиксированы открытые зоны арматуры с очагами коррозии, разрушение защитного слоя бетона и признаки биоповреждений.
2. Инструментальные исследования
- Нивелирование и геодезия — фиксация отклонений, осадок, крена.
- Измерения прочности бетона (молоток Шмидта, ультразвук).
- Сканеры и эндоскопы — для исследования скрытых зон.
- Термография — выявление зон с повышенной влажностью.
- Химический анализ — наличие хлоридов, солей, карбонизация.
3. Лабораторные испытания
Отбор кернов или фрагментов конструкций, определение:
- фактической прочности бетона;
- степени коррозии арматуры;
- глубины карбонизации и водоцементного соотношения;
- качества кладки и швов (в случае кирпичных объектов).
4. Сравнительный анализ с проектной документацией (при наличии)
Если часть проектной или исполнительной документации сохранилась, она сравнивается с фактически возведёнными элементами. Это позволяет оценить, были ли отступления, соответствуют ли материалы спецификации, какие конструкции реализованы, а какие нет.
Как оформляются результаты обследования
Результатом обследования является технический отчёт. Он должен быть выполнен организацией, имеющей соответствующий допуск СРО и право выполнять инженерные изыскания.
В отчёт включается:
- Общие сведения об объекте — адрес, кадастровый номер, стадия готовности, назначение.
- Описание выявленных конструкций — перечень существующих несущих и ограждающих элементов, их состояние.
- Дефекты и повреждения — с фотофиксацией, схемами и привязками.
- Результаты испытаний — таблицы, графики, протоколы.
- Заключение о техническом состоянии — пригодность конструкций к дальнейшему использованию.
- Рекомендации — меры по усилению, ремонту, демонтажу, дообследованию.
- Приложения — схемы, поэтажные планы, акты вскрытий, паспорта оборудования (при наличии).
Оценка состояния производится по шкале:
- Работоспособное — допустимы локальные дефекты, пригодно для продолжения строительства.
- Ограниченно работоспособное — необходимо усиление или замена отдельных элементов.
- Аварийное — существует угроза обрушения, дальнейшее строительство невозможно без усиления.
Типовые дефекты, выявляемые на ОНС
Объекты, простаивавшие без консервации, особенно подвержены следующим видам повреждений:
- Коррозия арматуры — из-за отсутствия защитного слоя и влаги.
- Выкрашивание и разрушение бетона — циклы замерзания/оттаивания, воздействие солнца.
- Потеря прочности кирпичной кладки — выветривание раствора, биопоражения.
- Нарушения геометрии конструкций — усадка, крен, деформации.
- Грибок, мох, плесень — на деревянных элементах и зонах повышенной влажности.
- Отсутствие креплений, разрывы в связях — часто отсутствуют монтажные узлы.
Как обследование влияет на проектирование и капитальный ремонт
Результаты обследования объектов незавершённого строительства становятся отправной точкой для всех дальнейших решений.
Влияние на проектирование:
- Оценка остаточного ресурса конструкций — что можно использовать, а что под замену.
- Разработка усилений и адаптации — возможность перепланировки, надстроек.
- Снижение рисков при проектировании — проектант работает с реальными данными, а не предположениями.
Влияние на капитальный ремонт или реконструкцию:
- Корректировка бюджета — избегание завышений или недооценки объёма работ.
- Оптимизация сроков — понимание технических ограничений заранее.
- Правильное обоснование для госзаказа — обследование входит в состав ИИ.
Объекты незавершённого строительства часто сравнивают с кораблями, замерзшими во льдах: часть уже построена, но путь вперёд неясен. Техническое обследование в этом случае — это «разведка на местности». Оно позволяет отличить пригодные для жизни «суда» от тех, что стоит списать.
Для заказчика — это экономия времени и денег.
Для проектировщика — надёжная основа проектных решений.
Для инвестора — снижение рисков.
А для общества — шанс превратить бетонные руины в полезные и безопасные здания.
Если вам нужно разработать техзадание, подобрать подрядчика на обследование или адаптировать результаты под проектную документацию — обращайтесь, поможем пройти путь от незавершёнки до ввода в эксплуатацию.
